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  Q&Aマンション建替え法解説

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Q&Aマンション建替え法解説

折田泰宏・上野純一 著

2,000円 A5判 192頁 978-4-385-32216-2 (品切)

平成14年のマンション法大改正(マンション建替え円滑化法・区分所有法改正)で大きく変わった法律の内容を、Q&A方式により詳細でわかりやすく解説。マンション居住者・管理組合関係者・法曹実務家に最適。

2003年9月30日 発行

はしがき 目次 見本ページ



●はしがき

 平成7年1月17日未明に発生した阪神・淡路大震災から8年が経過し、今や、その被災地域を歩き回っても、よほど注意して見なければ、その痕跡は見出せないほどである。

 しかし、私の中では、震災後いち早くマンション学会と全国管理組合連合会の主催で大阪から神戸に船で渡って相談会を開催したこと、新聞紙面や放送メディアを借りて区分所有法の知識の普及に精力を傾けたこと、その後数年にわたっていくつかの被災マンションの再生事業にかかわったこと等の記憶が、今でも生々しく残っている。

 この震災による被災マンションの復興にあたって、昭和58年の大改正で新設された区分所有法の復旧・建替えの規定が、初めてその実践の場を与えられることとなったが、たちまちその欠陥が露呈し、あわてて被災マンション法(被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法)が制定されたものの、建替えを選択した管理組合とこれを支援する専門家は多大な困難に遭遇することとなった。しかし、被災マンション区分所有者のマンションの復興を目指すエネルギーはすさまじく、この多大な困難を乗り越えて多くのマンションで建替えという大事業をやり遂げたのであった。その一つ一つが壮大な人間ドラマであったと言っても過言ではない。

 平成13年になって、政府は、行政改革推進本部規制改革委員会の提言を受け、社会問題化しつつあったマンションの老朽化対策の問題解決のためマンション建替えの円滑化に向けてようやく腰を上げるこことなったが、平成14年に成立したマンション建替え円滑化法、同年12月に成立した同法の改正および区分所有法改正の策定作業において、阪神・淡路大震災でのマンション建替えに関する膨大な資料、データは、貴重な参考資料となった。

 区分所有法と建替え円滑化法との関係について、区分所有法は建替え決議までの規定であり、建替え円滑化法は、建替え決議後の事業手続の規定であると一般に言われている。法律の目的、時系列から言えばその通りであるが、いざ執筆してみると、2つの法律は密接に結びついており、両者をバラバラに解説すると、現場で建替え事業に取り組もうとされる方々を混乱させるおそれがあることに気がついた。建替え円滑化法の適用を考えるマンションでは、建替え決議およびその準備の段階から同法を意識して準備する必要があるからである。

 そこで、本書では、区分所有法と建替え円滑化法に分け、前者は私が、後者は建替え円滑化法の立法に関わった上野純一氏が執筆したが、それぞれ他法との関連に触れながら執筆することを心がけた。

 その意味では、本来マンション建替え法として一本化することがマンション建替えに関わる区分所有者、実務家にとって親切であるのだが、このことは区分所有法全体で言えることであり、いずれは、マンション管理適正化法、宅地建物取引業法等をも包合したマンション法の立法化が望まれる。

 建替え事業の困難さは、法律的手続だけにあるのではなく、区分所有者の資金力、都市計画上の制約等の区分所有法上の手続外の障害が大きく横たわっていることは過去の経験が教えているところである。建替えを検討する管理組合は、今回の改正で建替え決議が多数決だけで決議できることになったことにいたずらに依拠することなく、様々な面から補修による維持との比較考量を尽くし、またできる限り区分所有者全員の理解を得られる努力をお願いしたい。

 最後に本書を執筆する機会を与えていただいた三省堂に感謝するとともに、担当の福井昇氏に私の遅筆のためにご迷惑をおかけしたことをお詫びしたい。

2003年8月
執筆者を代表して   
折田 泰宏 



●目  次

第1章 総 説
Q1 建替え円滑化に向けての立法の背景と経過…… 2
建替え円滑化に向けて新しい立法がなされ、また区分所有法が改正された背景と経過について説明してください。
Q2 建替えについての区分所有法改正の概要…… 6
マンションの建替えについて、区分所有法はどのように改正されたのですか?
Q3 建替え円滑化法と区分所有法との関係…… 10
建替え円滑化法と区分所有法とはどのような関係にあるのですか?
Q4 建替えか修繕か…… 14
建替えか修繕かの方針を決定するには、どのような点に留意したらよいでしょうか?
Q5 建替えのスキーム…… 20
建替事業にはどのようなスキームがありますか?

第2章 区分所有法による建替え決議
Q6 マンションの建替え…… 28
マンションを建て替えるにはどうしたらよいのですか?
Q7 建替え決議の内容…… 36
建替え決議は、どのような事項を定めなければならないのでしょうか?
Q8 マンションの建替え決議手続…… 40
マンションの建替え決議の手続が厳しくなったということですが、どのような内容ですか?
Q9 建替え決議と反対者に対する措置…… 45
建替え決議に賛成しなかった区分所有者も、建替えに参加しなくてはなりませんか?
Q10 売渡請求権行使の場合の時価…… 49
売渡請求権が行使される場合の「時価」はどのようにして定められますか?
Q11 建替え決議の有効期間…… 54
建替え決議がなされたのに、いつまでも建替えが実行されない場合はどうなりますか?
Q12 建替えへの合意形成…… 56
建替え決議の合意形成を円滑に進めるには、どのような点に配慮したらよいでしょうか?
Q13 建替え決議と管理組合…… 61
建替え決議がなされた場合、管理組合はどうなりますか?
Q14 団地マンションでの1棟の建替え…… 63
団地マンションで1棟だけを建て替える場合に、他の棟の承認は必要ですか?
Q15 団地マンションでの一括建替え…… 70
団地マンションで一括建替えする場合の手続を教えてください。
Q16 経過規定…… 74
建替え決議要件、建替え手続の改正は、すでに招集がなされている建替え決議のための集会にも適用されますか?

第3章 建替え円滑化法による建替事業
Q17 マンションとは…… 76
建替え円滑化法の対象となるマンションはどのようなものですか?
Q18 基本方針とは…… 81
建替え円滑化に関する基本方針とはどういうものですか?
Q19 マンション建替事業の実施主体…… 84
建替え円滑化法では、マンション建替事業を実施することができる主体としてどのようなものが定められていますか?
Q20 マンション建替組合とは…… 87
マンション建替組合とはどのようなものですか?
Q21 マンション建替組合に対する税法上の優遇措置…… 91
マンション建替組合については税法上の優遇措置はありますか?
Q22 マンション建替事業の手順…… 93
建替え円滑化法によるマンション建替事業はどのような手順で行われますか?
Q23 建替えに反対する区分所有者への対応…… 98
建替えに反対する区分所有者がいる場合にはどうしたらよいですか?
Q24 賃借人への対応…… 101
賃借人に対してはどのように対応したらよいのですか?
Q25 抵当権者への対応…… 105
抵当権者に対してはどのように対応したらよいのですか。
Q26 権利変換手続で関係権利はどうなるのか…… 108
権利変換手続によって区分所有権等の関係権利はどのようになるのですか?
Q27 国、地方自治体の措置…… 112
国や地方自治体は、建替え円滑化のためにどのような措置を講ずることになっていますか?
Q28 建替え勧告に従わない場合について…… 115
危険、有害なマンションについて建替えの勧告が行われた場合に、居住している区分所有者が建替えをしようとしない場合はどうなりますか?
Q29 罰則について…… 118
建替え円滑化法に違反するとどのような罰則が適用されるのですか?

資  料
 マンションの建替えの円滑化等に関する法律  122
 建物の区分所有等に関する法律  157
 マンションの建替えの円滑化等に関する基本的な方針  174

執筆分担(執筆順)
折田 泰宏……Q1・Q2・Q6〜Q16
上野 純一……Q3〜Q5・Q17〜Q29



●見本ページ(Q4 建替えか修繕か)


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