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  Q&A住宅品質確保促進法解説 第2版

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Q&A住宅品質確保促進法解説 第2版

建設省住宅局住宅生産課 監修・犬塚 浩 著  (品切)

2,200円 A5 224頁 978-4-385-32031-1

「住宅品質確保促進法」の最新解説書。住宅性能表示制度・住宅に関わる紛争処理体制などのルールや制度をQ&Aにより平易に解説。第2版では、法律施行令・施行規則、告示(日本住宅性能表示基準等)を新たに収録、関連設問を増補。

1999年 7月10日 初版 発行
2000年11月20日 第2版 発行

第2版の発行にそえて 初版のはしがき 目次



●第2版の発行にそえて

 平成11年6月に成立した「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(以下「品確法」といいます)は、平成12年4月1日に施行されました。

 施行までに、施行期日を定める政令(平成12年3月15日政令第63号)、基本構造部分の範囲などについて定めた法律施行令(平成12年3月15日政令第64号)が制定されました。また、指定住宅紛争処理機関および住宅紛争処理支援センターに関する細部を規定した法律施行規則(平成12年3月31日建設省令第20号)が制定されました。

 これに加えて、住宅性能評価などの細部を規定した法律施行規則(平成12年7月19日建設省令第30号。上記建設省令第20号の一部を改正する省令)が制定されるとともに、日本住宅性能表示基準の内容等を定めた大臣告示(平成12年7月19日建設大臣告示第1652〜1668号)が制定されました。これらによって、品確法に関する具体的な内容が定められました。

 第2版では、これらの政令・省令の全てと大臣告示の主要な部分を掲載した上で、これらの内容に関する新たな質問事項を加えるとともに、施行後に発生した問題点を質問事項として加えました。また、既存の質問に対する回答に関しても再度検討を加え、充実したものとしました。

 品確法が住宅を取り巻く環境に与えた影響は計り知れないものがあり、今後もその影響は極めて大きいものと言えます。その前提として品確法の正確、かつ深い理解が不可欠ですが、施行以降の各方面の状況を鑑みるに、正確な理解が浸透しているとは言えません。これは、立法の制定に関与した者の一人として残念に思うとともに、より平易な解説書の必要性を感じております。その意味で、本書が少しでも読者の皆様方にとってお役に立てるものであれば幸いです。

 最後になりましたが、第2版の発行にあたっても、数々の問い合わせに対して親身にご回答いただいた建設省住宅局住宅生産課真鍋純課長補佐、住本靖課長補佐(現建設経済局総務課)、三浦文敬課長補佐、淡野博久課長補佐には、心からお礼申し上げます。

 2000年9月

犬塚 浩



●初版のはしがき

 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」は、平成9年、弁護士、建築士らを集めた建設省主催の制度研究会(座長・山田勝利弁護士(第二東京弁護士会))から本格的な検討が始められました。

 この研究会では、欠陥住宅が生じる背景は何か、住宅取得者が求めているものは何か、民間活力を失わせることなく良質な住宅を供給するためにはどのような制度が必要か、等の論点を中心に活発な議論が交わされてきました。その後、十数個もの各種委員会での議論を踏まえて、平成11年度通常国会にて、本法は成立いたしました。

 住宅を供給する者のほとんどは民間業者であり、購入する者もほとんどは民間人です。その意味からすれば住宅問題(欠陥住宅問題)は”民民(みんみん)”の問題ですが、これを全て自由競争の原理に基づいて対処していたのでは、粗悪品(欠陥住宅)をつかまされる一般消費者が増えてくることは明らかです。しかしながら、公権力による規制を強化し、自由競争を制限しすぎてしまうと、民間活力を失わせるだけでなく、消費者にとっての選択の幅を狭めることになります。

 そこでこの法律の制定に際しては、公権力がどこまで介入すべきなのか、住宅取得者にどこまでの選択肢を与えるべきか、等の観点からきめ細かい議論が積み重ねられました。そして、

(1)基礎構造部分の強制的10年保証、
(2)建築基準法を超える高度な基準に基づく評価住宅の認定、
(3)弁護士会による紛争処理、

という新しい構想に基づく制度が誕生いたしました。

 本法は、民法の一般原則や建築基準法など、ごく一部の法規制だけに委ねられていた住宅問題に新たなる解決策を与えることになると思います。ただ、より有益な結果を産むためにも、この法律が適正に運営されているか否かを厳しく看視していく必要があります。言うなれば、この法律はまだ生まれたばかりの赤子であり、弁護士・建築士など有識者及び一般消費者がそれを育てていくことが必要なのです。

 この本は、産声を上げたばかりの「住宅の品質確保の促進等に関する法律」について、制定背景などを踏まえて基本的な事項を確認した上で、Q&A方式により各種の疑問に答えるためのものです。専門家の方にはもちろん、一般消費者の方々にも理解していただくよう、できる限り分かりやすい説明を心がけました。

 住宅問題はもともと技術的な分野を含むものであり、一般の方にはやや難解な部分もあるかもしれません。しかしながら、諦めずに最後まで読んで下さい。

 最後になりましたが、この本の執筆にあたり、再三の問い合わせに対して丁寧にご回答いただいた建設省住宅局住宅生産課住本靖課長補佐には心から御礼を申し上げます。また、執筆に不慣れなためいろいろご迷感をお掛けした株式会社三省堂出版局法律書出版部の方々にも心から御礼を申し上げます。

 住宅品質確保促進制度に関する法律の充実した運用により、住宅問題の解決の端緒となることを心から願っております。

 1999年5月

犬塚 浩



●目  次

第1章 新制度発足の背景

1 欠陥住宅の現状と紛争処理 2

1 マイホームは一生の夢 2 
2 欠陥住宅被害の状況 4 
3 欠陥住宅紛争処理 5

2 欠陥住宅問題の背景 7

1 職人の減少・「マル投げ」 7 
2 消費者の商品情報・知識の不充分さ 8 
3 不明確な契約内容 8 
4 住宅宣伝内容の不統一 9 
5 適切な紛争処理機関がない 9 
6 日本の特殊な住宅事情 10

3 阪神淡路大震災の教訓 11

1 震災被害の拡大 11 
2 性能評価の必要性 12

4 よりよい住宅を供給するために 14

第2章 新制度の解説

1 この法律のポイント 16

2 瑕疵担保期間10年間の義務づけ――瑕疵担保責任の特例 18

1 10年の瑕疵担保期間 18 
2 従来の制度 20

Q1 瑕疵とは…………22
 品確法では、新築住宅の建築業者や販売業者に対して、10年間の瑕疵担保責任が義務づけられたと聞いていますが、「瑕疵担保責任」「瑕疵」とは何ですか。
Q2 PL法との違い…………23
 品確法は住宅版の製造物責任法と言ってよいのでしょうか。
Q3 宅建業法とのちがい…………25
 宅建業法にも瑕疵担保期間の規定がありますが、これとの関係はどうなるのですか。
Q4 瑕疵担保責任特例で何が変わるか…………27
 品確法で新設された瑕疵担保責任特例によって、具体的にどう変わるのですか。
Q5 中古住宅の場合…………29
 中古住宅も10年間の瑕疵担保責任特例の対象となるのですか。
Q6 中古住宅の定義…………30
 新築住宅と中古住宅は、品確法上ではどのように区別されるのですか。
Q7 10年の瑕疵担保期間…………31
 品確法では、なぜ瑕疵担保期間を10年間としたのですか。
Q8 瑕疵担保期間の起算点…………32
 10年間の瑕疵担保期間の起算点はいつですか。
Q9 瑕疵担保期間と権利行使…………34
 瑕疵担保期間内であれば、注文者や買主はいつでも請負人や売主に対して瑕疵担保責任を追及することができるのですか。
Q10 住宅の「基本構造部分」とは…………36
 瑕疵担保特例の対象となる「基本構造部分」とはどの部位を指しますか。
Q11 事務所との併用ビルにおける基本構造部分…………39
 事務所とマンションの併用ビルにおける基本構造部分とは、具体的にはどの部分ですか。また、下地材や仕上材も基本構造部分に含まれますか。
Q12 瑕疵担保責任の責任の特例の対象となる瑕疵…………40
 基本構造部分に発生したいかなる瑕疵についても、瑕疵担保責任の特例の対象となるのですか。
Q13 地盤調査と瑕疵担保責任…………42
 地盤が悪くて、いわゆる不同沈下(家が傾くこと)が発生する場合にも瑕疵担保責任の対象となるのですか。
Q14 仮設住宅の場合…………44
 仮設住宅のような一時使用目的の住宅も、瑕疵担保責任の対象となるのですか。
Q15 中古住宅取得の場合…………45
 当初品確法の適用を受けた住宅を、建築後10年以内に取得すれば、残りの期間内は品確法の適用を受けられるのですか。
Q16 住宅供給者の倒産と瑕疵担保責任…………47
 瑕疵担保責任を負っている住宅供給者が倒産してしまいました。本制度で修補責任を追及することはできますか。
Q17 瑕疵の推定規定…………48
 一時期、新聞などでよく報道されていた「瑕疵の推定規定」は、法律上どうなったのですか。
Q18 瑕疵担保期間の延長…………50
 瑕疵担保期間の上限が20年に延長されるとは、どういうことですか。
Q19 本制度の実施日…………52
 10年の瑕疵担保期間は、いつから建築される住宅に適用されるのですか。

3 住宅性能表示制度――日本住宅性能表示基準 53

1 新設された住宅性能基準 53 
2 住宅性能評価書 54 
3 住宅性能評価を行う機関 54 
4 住宅性能評価を受ける手続 55 
5 評価費用 56

Q20 住宅性能表示制度の意義…………58
 今回、住宅性能表示制度はどうして創設されたのですか。
Q21 外国の制度…………59
 外国にも、今回新設された住宅性能表示制度のような制度があるのですか。
Q22 制度利用の選択…………60
 住宅性能表示制度は全ての住宅に義務づけられるのですか。
Q23 制度普及の見通し…………61
 住宅性能表示制度は今後、新築住宅の何割くらいが利用することになるのですか。
Q24 住宅以外の建物の場合…………62
 オフィスなど住宅以外の建物は住宅性能表示制度の対象とはならないのですか。また、事務所と住宅の混在する建物はどうなるのですか。
Q25 「日本住宅性能表示基準」とは…………63
 今度、住宅性能のガイドラインができることになったと聞きましたが、どのようなものでしょうか。
Q26 住宅の性能項目(1)…………64
 日本住宅性能表示基準における性能項目は、どのようなものですか。今話題の「健康住宅」なども項目に含まれるのですか。
Q27 住宅の性能項目(2)…………66
 日本住宅性能表示基準における性能項目は、どのような観点から、どのような手続を経て定められたのですか。選択項目と必須項目の違いはどこにあるのですか。また、戸建住宅と共同住宅で性能項目に違いはあるのですか。
Q28 「評価方法基準」とは…………68
 「評価方法基準」とは何ですか。日本住宅性能表示基準とはどう異なるのですか。
Q29 中間検査の内容…………69
 評価方法基準において、中間検査の内容はどのように定められたのですか。
Q30 他の現場検査との関係…………70
 品確法上の中間検査・完了検査と建築基準法上の検査、ならびに住宅金融公庫の現場検査との関係はどうなるのですか。
Q31 「指定住宅性能評価機関」とは…………71
 住宅性能の評価を行う「指定住宅性能評価機関」とはどのような機関ですか。
Q32 指定住宅性能評価機関の業務形態…………72
 指定住宅性能評価機関が支店を出す場合には、どのような手続が必要ですか。また、指定を受けた評価機関が本部として加盟店とフランチャイズ契約する場合、加盟店も指定を受ける必要がありますか。
Q33 評価機関の中立性…………74
 指定住宅性能評価機関の評価が業者寄りになる心配はないのですか。
Q34 住宅性能評価の申請…………75
 住宅性能評価を受けるためにはどうすればよいのですか。
Q35 「住宅性能評価書」とは…………76
 「住宅性能評価書」とは何ですか。また、どのような事項が記載されるのですか。
Q36 住宅性能評価書の記載レベル…………78
 住宅性能評価書の内容は、普通の消費者で十分理解できるものなのですか。
Q37 性能評価書の入手方法…………79
 施工業者が、指定住宅性能評価機関に対して住宅性能評価を申請し、建物完成後引渡しをしたが、施主は性能評価書をなくしてしまいました。この場合、指定住宅性能評価機関に対して、性能評価書の交付を申請することはできるのですか。
Q38 請負人・売主と住宅性能評価書…………80
 住宅性能評価書と請負・売買契約との関係はどうなるのですか。
Q39 請負・売買契約と住宅性能評価書…………81
 具体的な契約手続の中で、住宅性能評価書はどのように関わってくるのですか。
Q40 住宅性能評価書の保証期間…………83
 住宅性能評価書に示された性能は、何年間保証されますか。
Q41 違反建築物と住宅性能評価制度…………84
 建築基準法をクリアしていない違反建築物であっても、住宅性能評価書を発行するのですか。
Q42 住宅のコストへの影響…………85
 住宅性能表示制度によって住宅のコストは上昇するのではないですか。
Q43 住宅性能評価の簡略化(1)…………87
 「住宅型式性能認定」「型式住宅部分等製造者認証」とは何ですか。
Q44 住宅性能評価の簡略化(2)…………88
 型式住宅部分等製造者認証では中間検査も省略されると聞きましたが、本当ですか。

4 住宅紛争処理体制 89

1 新設された住宅紛争処理機関 89 
2 紛争処理機関を利用できる対象者や費用等 90

Q45 指定住宅紛争処理機関とは(1)…………92
 今回新設される「指定住宅紛争処理機関」とはどのようなものですか。
Q46 指定住宅紛争処理機関とは(2)……………94
 指定住宅紛争処理機関による住宅紛争処理を受けようとする場合には、どこへ行けばいいのですか。
Q47 指定住宅紛争処理機関の担当(1)…………95
 なぜ指定住宅紛争処理機関を弁護士会が担当するのですか。
Q48 指定住宅紛争処理機関の担当(2)…………97
 ある地域の弁護士会が担当指定住宅紛争処理機関になっていない場合、その地域の住宅紛争処理はどこが担当するのですか。
Q49 住宅紛争処理支援センター…………98
 評価住宅の購入者は、どこに相談へ行けばよいのですか。評価住宅以外は相談もできないのですか。
Q50 利用資格…………100
 指定住宅紛争処理機関の利用資格はあるのですか。
Q51 紛争処理申立ての手続…………101
 指定住宅紛争処理機関への申立てはどのようにすればよいのですか。
Q52 紛争処理費用…………102
 指定住宅紛争処理機関での費用はどれくらいかかるのですか。
Q53 紛争処理委員…………103
 指定住宅紛争処理機関の紛争処理委員はどのような人ですか。
Q54 紛争処理委員の秘密保持義務…………104
 指定住宅紛争処理機関で扱われた情報が、外部に漏れることはないのですか。
Q55 裁判所などとのちがい…………105
 指定住宅紛争処理機関は、すでに存在している裁判所を含めた紛争処理機関と比べてどう違うのですか。
Q56 指定紛争処理機関への出頭義務…………107
 紛争当事者の一方が指定住宅紛争処理機関に申立てをした場合、もう一方はこれに応じる義務があるのですか。また、調停案が出された場合、これに従う義務はあるのですか。
Q57 紛争処理のガイドライン…………109
 指定住宅紛争処理機関においては、住宅に関する建築技術上の問題に関して紛争解決の基準を何かもっているのですか。
Q58 指定住宅紛争処理機関の機能…………110
 指定住宅紛争処理機関はどのような機能をもっているのですか。
Q59 扱う紛争の種類…………112
 指定住宅紛争処理機関は評価住宅についてどのような紛争を扱うのですか。
Q60 裁判所への訴え提起…………113
 指定住宅紛争処理機関を利用せずに、直接裁判に訴えることはできないのですか。
Q61 申立て代理人…………114
 指定住宅紛争処理機関への申立てには、弁護士を代理人とすることが必要ですか。
Q62 住宅紛争処理支援センターとは…………115
 住宅紛争処理支援センターはどのようなことをするのですか。
Q63 調停案の拘束力…………116
 指定住宅紛争処理機関の紛争処理の判断は、今後の裁判にどのような影響を与えるのでしょうか。

資  料

住宅の品質確保の促進等に関する法律 118
住宅の品質確保の促進等に関する法律施行令 140
住宅の品質確保の促進等に関する法律施行規則 141
日本住宅性能表示基準 171
住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準 186
事項索引 197

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